Comment monter une SCI ?

Oct 2nd, 2017 | By | Category: Entreprise et Economie

Lorsque plusieurs personnes sont amenées à partager un bien immobilier, l’une des meilleures façons de gérer ce bien est d’éviter un conflit et de monter une SCI ou Société Civile Immobilière. Qu’il s’agisse d’un bien commun acquis à titre de patrimoine, ou d’un bien acquis collectivement par plusieurs personnes, la SCI reste une option valable.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Avantages et inconvenients d'une SCI

Avantages et inconvenients d’une SCI

D’une manière générale, il existe trois structures juridiques différentes qui peuvent être utilisées pour une propriété conjointe ou multiple de biens français. Il s’agit d’un bien en indivision, d’un bien en tontine ou d’une Société Civile Immobilière (SCI).

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société française spécialisée, constituée pour la propriété et la gestion de biens immobiliers. Le fait que la société soit civile signifie qu’il s’agit d’une entreprise non commerciale, ce qui le distingue d’une entreprise créée pour atteindre des objectifs commerciaux.

La société aura une identité juridique distincte de celle de ses actionnaires ; bien que, sauf dans des circonstances très particulières, elle n’a pas d’identité fiscale distincte. Pour cette raison, il est dit transparent sur le plan financier. Lorsqu’une SCI est utilisée pour l’achat d’une maison privée, les propriétaires deviennent effectivement des locataires ou des occupants non payants du bien appartenant à la société.

La société peut également détenir plus d’une propriété, y compris des maisons principales et secondaires ; ainsi que des propriétés à louer. Mais les SCI ne sont spécifiquement pas une entreprise commerciale ; c’est-à-dire qu’elles ne peuvent être établies qu’à des fins non commerciales.

Néanmoins, il est possible de libérer une propriété détenue par une SCI sur une base non meublée, car elle n’est pas considérée comme une activité commerciale. Il existe également certains types de SCI qui peuvent être établis pour la construction et la vente de biens.

Pourquoi monter une SCI ?

De nombreux acheteurs français et internationaux choisissent d’acheter une propriété française en optant pour une SCI en raison des avantages qu’elle offre sur les deux autres formes de propriété.

Les principales raisons sont :

  • l’autorisation d’un achat de propriété par plusieurs personnes ;
  • l’assurance de la stabilité et de la continuité de la gestion des biens familiaux ;
  • la facilitation du transfert de la propriété des biens ;
  • permet d’éviter les contraintes des lois sur les successions françaises :
  • permet de créer des avantages fiscaux ;
  • permet de protéger une maison familiale contre les créanciers d’entreprises.

En dépit de ces avantages potentiels, et en raison des changements législatifs et budgétaires au cours des dernières années, les arguments qui incitent à posséder une propriété familiale en optant pour la SCI sont devenus plus faibles. Donc, il est nécessaire d’examiner attentivement s’il est vraiment préférable d’utiliser une SCI.

Utilisation commerciale d’une SCI

Il peut y avoir des avantages fiscaux si l’on utilise une SCI en tandem avec une entre-prise. Mais, il peut aussi y avoir des inconvénients financiers importants.

Les avantages fiscaux peuvent être appropriés lorsque la propriété commerciale est dé-tenue par une SCI à qui l’entreprise paie une location. Si la propriété commerciale est ache-tée à l’aide d’une hypothèque, les paiements hypothécaires peuvent être compensés par les paiements de location, réduisant ainsi le passif à l’impôt sur le revenu de la SCI.

En cas de vente ultérieure de l’entreprise, il est possible de conserver la propriété du bien dont les revenus locatifs seraient reçus. Cependant, l’un des inconvénients est que si le bien a été amorti dans l’entreprise, il y a le risque de créer un gain en capital à charge de l’entreprise lors du transfert du bien au SCI.

Si vous avez opté pour l’imposition des sociétés dans la SCI et non sur la fiscalité personnelle, il n’y a pas de réduction d’impôts sur les gains en capital. Cette option ne peut pas être utilisée lorsque les locaux commerciaux et la maison d’habitation sont une seule et même propriété.

Si la SCI est également utilisée comme établissement commercial, elle peut également être utilisée pour réduire ou échapper à la responsabilité de l’impôt sur la fortune. Les actifs commerciaux ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune.

Certaines personnes mettent en place une SCI en vue d’utiliser l’entreprise en tant que pare-feu entre l’entreprise et une propriété familiale dans l’éventualité où l’entreprise aurait des difficultés financières. Bien que cela soit généralement vrai, il peut ne pas toujours s’appliquer, car la SCI a une transparence juridique et pourrait éventuellement être saisie par un créancier potentiel. Bref, il n’est pas nécessaire de mettre en place une SCI pour protéger une maison familiale si vous êtes en affaires, car d’autres options existent. De plus, une SCI n’est pas nécessairement infaillible.

Les points essentiels sur la création d’une SCI

Voici quelques points très importants à connaître si vous envisagez de monter une SCI :

  • La mise en place d’une SCI se fait comme la mise en place de toute autre entreprise en France ou ailleurs. Il y a certaines formalités à entreprendre et il y a des coûts pour ces formalités. Cependant, l’un des grands avantages d’une SCI est que les actionnaires sont autorisés à structurer l’entreprise de la manière qu’ils souhaitent, sous réserve de très peu de contraintes législatives.
  • Les actionnaires – La société doit avoir au moins deux actionnaires qui peuvent être des hommes et des femmes, des partenaires civils ou des concubins, des amis et des parents, des enfants et des parents. Il n’y a pas de nombre maximal d’actionnaires. Même si, pour une meilleure gestion de l’entreprise, il est souhaitable de limiter le nombre d’actionnaires. Il n’y a pas de règles sur la nationalité des actionnaires. Les enfants de moins de dix-huit ans peuvent détenir des actions dans l’entreprise, pourvu qu’ils reçoivent des avis juridiques distincts sur leurs droits et obligations. Il est également possible pour de nouveaux actionnaires de se joindre à la société, sous réserve de l’accord des actionnaires existants. Un actionnaire existant peut également vendre sa part à un actionnaire existant ou un nouveau. Normalement, au décès d’un des actionnaires existants, les statuts de la société prévoient un droit d’achat des actions aux actionnaires existants.
  • Le partage du capital – La structure du capital-actions de l’entreprise doit faire l’objet d’une attention particulière. La société peut être établie avec un capital initial de 1 €, mais il serait normal de souscrire à la valeur du prix d’achat. Il n’y a pas d’intérêt réel à avoir un niveau de capital faible, ne serait-ce que parce que cela pourrait entraîner des difficultés pour obtenir des financements bancaires. La vente ultérieure d’actions en-traînerait des dettes plus élevées pour l’imposition sur les gains en capital. Le niveau de capital émis ne doit pas nécessairement être libéré intégralement par les action-naires. Les articles de l’entreprise peuvent indiquer si le montant du capital dans la so-ciété est fixe ou variable.

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